回港上市后不到一个月时间，贝壳交出首份财报“成绩单”。5月31日，贝壳发布2022年第一季度未经审计财务业绩，并于晚间线上召开一季度业绩会。在面对行业前所未有的困境时，贝壳平台上的门店、经纪人数量，也随着市场下行有所流失。如何应对寒冬？贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东在会上直言，下一阶段链家要以提升效应为目的，力推“大店模式”，优化部分亏损门店，链家继续“缩小”，相应人员效能也会得到提升。换句话说，贝壳的线下门店“缩编”仍要继续。

　　营收同比下降39.4%

　　房企接连暴雷，疫情都影响着贝壳。

　　财报显示，贝壳一季度成交额(GTV)为5860亿元(人民币，下同)，同比下降45.2%；营业收入为125亿元，同比下降39.4%。

　　营业收入下降，也是源于贝壳一季度的存量房及新房业务大幅下滑。其中，存量房总交易额为3741亿元，同比下降44.5%；新房总交易额为1927亿元，同比下降43.9%。受此影响，贝壳的存量房业务净收入跌至62亿元，新房业务净收入跌至59亿元。

　　2022年一季度，贝壳毛利为22亿元，而2021年同期为48亿元；毛利率为17.7%，2021年同期为23.3%。贝壳方面解释称，毛利率下降主要由于链家经纪人的固定薪酬成本占收入比例相对较高，导致存量房交易的贡献利润率较低。此外，相较2021年同期，2022年第一季度的净收入下降，致使门店成本占净收入的比例相对较高。

　　受业务规模缩水影响，一季度贝壳的营业成本总额由2021年同期的159亿元，下降35%至103亿元。其中，外部分佣42亿元，内部佣金及薪酬47亿元，不过门店成本同比增加4.5%至9亿元，主要由于2022年一季度新增的签约服务中心的租金增长及摊销的链家门店装修费用较2021年同期有所增加。

　　“毫无疑问，我们在今年面临着多重考验。”彭永东如是说道。

　　线下门店继续“缩编”

　　财务指标之外，贝壳平台上的门店、经纪人数量，也随着市场下行有所流失。截至2022年3月31日，贝壳平台门店数量45777家，较上年减少6%；活跃门店数量42994家，较上年减少4.3%；经纪人数量427379名，较上年减少19.1%，活跃经纪人数量为381799名。

　　此外，贝壳移动月活跃用户数量平均为3970万名，而2021年同期为4850万名。

　　彭永东表示，2022年第一季度，贝壳总交易额同比下降45%至人民币5860亿元，反映行业面临重重挑战。在这样的环境下，贝壳进一步完善门店和经纪人管理，同时利用科技手段优化运营，在新房领域平衡规模增长与风险管理，二手房交易服务业务则以“效益优先”为大。

　　彭永东所言的“效益优先”，也是在贝壳线下门店继续“缩编”的前提下进行的。彭永东在会上直言，下一阶段链家要以提升效应为目的，力推“大店模式”，优化部分亏损门店，链家继续“缩小”，相应人员效能也会得到提升。“二季度贝壳的线下门店，还会继续减少。”

　　在地产分析师严跃进看来，贝壳继续“缩编”，另一方面也是转移聚焦点，发力家装家居业务这一新趋势。随着房地产市场下行，贝壳单一模式压力巨大，急需开辟业务增长新赛道。

　　2022年也是贝壳所提的“一体两翼”战略的开局之年：一体即房产经纪事业群，两翼即整装大家居事业群与惠居事业群。今年4月，贝壳完成对圣都家装的收购。据徐涛透露，圣都家装目前进展顺利，相关业务开展也达到预期，今年5月起，圣都将并入贝壳财务报表。

　　国央企集中度提升对贝壳影响中性

　　受疫情影响，今年一季度市场态势仍较为分化，面对不利市况，贝壳进行了一系列管理动作优化，同时以介绍形式于香港联合交易所主板双重主要上市。但毫无疑问，当下贝壳的发展仍主要依赖于地产行业的整体走势。

　　对于市场判断，彭永东在会上表示，目前二手房触底反弹，已有回升势头；新房市场受限于“负向循环”影响，仍表现低迷。面对市场进入调整期，贝壳下一阶段要增加快佣类项目收入，加大与国央企等优质开发商的合作。

　　事实上，针对国央企集中度提升问题，市场担忧贝壳会因此减少中介费率收入。徐涛给出的回应是“影响是中性的”。其表示，国央企集中度提升对于贝壳只有两方面影响，费率的高与低、坏账的多与少。国央企相较于民企，在费率方面确定要低20%左右，但费率低的同时，坏账风险也低，相关提升对贝壳的影响是中性的。

　　徐涛进一步指出，未来房企对于渠道的依赖是确定的，国央企和民企开渠率基本趋同。“决定渠道费率高低是房客的分离度，随着城市不断向外延伸，开发商项目缺少与终端购房者的连接，这更加体现中介渠道价值。”

　　北京商报记者王寅浩

（文章来源：北京商报）